Việc cải tạo chung cư cũ là vấn đề được rất nhiều người quan tâm. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nay cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ xuống cấp cần được xây mới. Tuy nhiên, mới chỉ một số ít trong số này được cải tạo. Chính vì vậy, Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực kể từ 1/8 tới với rất nhiều điểm mới và điểm sáng được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước, đặc biệt là tại Hà Nội, nơi chiếm 2/3 số chung cư cũ của cả nước.
Chung cư cũ tại quận Ba Đình. Ảnh: VGP
Hiện trên địa bàn Thủ đô, trong số 1.579 khu chung cư cũ, nhà tập thể (bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu và 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ), thì có đến hàng chục khu nhà đang ở tình trạng nguy điểm.
Đặc biệt, có 6 khu nguy hiểm cấp D (cấp độ nguy hiểm nhất) buộc phải phá dỡ để xây dựng lại như nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp...
Nhưng theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đến hết năm 2023 mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch, với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại. Cụ thể, với việc thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội, đến nay có 2 dự án hoàn thành và chuẩn bị đưa vào vận hành, khai thác; còn 9 dự án đang tiếp tục đôn đốc triển khai thực hiện.
Đáng chú ý, mặc dù thành phố Hà Nội đã có quyết định chấp thuận lựa chọn chủ đầu tư tại nhiều khu nhà như: dự án Nhà A & B Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy); khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng); khu tập thể X1-26 Liễu Giai (quận Đống Đa); khu tập thể Dịch vụ vận tải Đường sắt (quận Hoàng Mai); nhà chung cư số 148 - 150 Sơn Tây (quận Ba Đình); khu tập thể Viện tư liệu phim Việt Nam 22 phố Liễu Giai (quận Đống Đa); nhà chung cư 23 Hàng Bài (quận Hoàn Kiếm)... nhưng nhiều năm qua vẫn giậm chân tại chỗ không thể triển khai thực hiện, do những vướng mắc về quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và một số Nghị định hướng dẫn thi hành.
Trước những bất cập trong cơ chế, chính sách hiện hành, Luật Nhà ở năm 2023 kế thừa, phát huy những điểm tích cực của Luật Nhà ở năm 2014, đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, phù hợp với điều kiện thực tế đồng thời tháo gỡ khó khăn, bất cập tạo đột phá cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ trong thời gian tới đây.
Theo đó, Luật có dành riêng 1 Chương (Chương V) để quy định chi tiết về công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nhiều chuyên gia cho rằng với những điểm mới liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 khi có hiệu lực thi hành sẽ tháo gỡ nhiều "điểm nghẽn" mà các văn bản pháp luật hiện hành chưa quy định đầy đủ.
Việc này sẽ giúp hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan trong dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; đồng thời thúc đẩy tiến độ công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khi các chung cư cũ được "thay da đổi thịt" sẽ góp phần tạo nên diện mạo mới khang trang, đẹp đẽ hơn cho các đô thị.
Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 đó là quy định về tỉ lệ người dân đồng thuận, nếu như trước đây phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà, thì theo luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định cụ thể về hệ số K để tính giá đất bồi thường, giá thuê nhà ở sau khi đầu tư xây dựng lại, giá trị căn hộ được xác định sau khi quy đổi diện tích và giá trị nhà ở phục vụ tái định cư trong trường hợp tái định cư tại địa điểm khác.
Theo đó, hệ số K sẽ được các địa phương linh động triển khai dựa vào vị trí và giá trị của những ô đất mà các khu chung cư, nhà tập thể cũ đang tọa lạc, hệ số K sẽ được tính biến động, điều chỉnh cao gấp từ 1 - 2 lần.
Bên cạnh đó, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ được quy định trong Luật Nhà ở năm 2023 còn đẩy mạnh phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp tỉnh phân công nhiệm vụ cụ thể cho các cơ quan chuyên môn trực thuộc tổ chức lập phương án bồi thường, tái định cư; quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư; phương án di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư; bố trí nguồn ngân sách tái định cư...
Ngoài ra, Luật cũng bổ sung quy định việc chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại đối với các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994 để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích giữa chủ sở hữu, Nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị.
Các chuyên gia, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản nhận định, những quy định mới tại Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 liên quan đến công tác cải tạo chung cư, nhà tập thể cũ đã có tính thực tế, chi tiết, rõ ràng hơn, qua đó sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà tập thể cũ, tạo bộ mặt đô thị khang trang cho cả nước nói chung và TP. Hà Nội nói riêng trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu hội nhập, phát triển.
