Điểm sáng của thị trường bất động sản
Đại dịch Covid-19 khiến thị trường bất động sản gánh chịu những tác động nặng nề. Nhiều phân khúc rơi vào cảnh đóng băng, tê liệt như: Bất động sản mặt bằng bán lẻ, bất động sản nghỉ dưỡng còn bất động sản công nghiệp lại là điểm sáng hiếm hoi của thị trường.
Tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp ở một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc vẫn ổn định.
Theo JLL, trong quý 4/2021, tỷ lệ lấp đầy của các KCN phía Bắc duy trì ở mức 80%, tăng trưởng nhanh so với mức 72% của quý 3/2021.
Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn cũng tăng mạnh, đạt 95,6% khi các doanh nghiệp trong nước quay trở lại hoạt động theo đà phục hồi của kinh tế. Chỉ trong tháng 11/2021 sau khi gỡ bỏ giãn cách, số doanh nghiệp trở lại hoạt động tăng tới 50% so với thời điểm tháng 9 khi dịch bệnh bùng phát.
Việc các khu công nghiệp nhanh chóng thích ứng, duy trì và đảm bảo sản xuất kinh doanh trong quý 4/2021 đã giúp giá đất công nghiệp trong quý 4/2021 phục hồi đà tăng trưởng. Giá đất công nghiệp đạt mức 110 USD, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm trước.
Tương tự, nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng ghi nhận đà tăng trưởng tốt so với quý 3/2021, đạt 4,9% so với cùng kỳ năm trước.
Còn theo Savills, Bắc Ninh là địa phương dẫn đầu nguồn cung cũng như tỷ lệ lấp đầy tại thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Bắc.
Bên cạnh Bắc Ninh, Hà Nội chứng kiến tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ 1%, đạt 91% với 13 dự án. Hải Dương với sức tăng là 5% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt tỷ lệ lấp đầy là 86% với 10 dự án. Vĩnh Phúc và Hưng Yên cùng ở mức cao hơn là 88%.
Dự báo về thị trường bất động sản công nghiệp, chuyên gia của Savills cũng đánh giá phát triển tốt dựa trên triển vọng phát triển kinh tế khả quan và việc Việt Nam đang tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài, cộng với hạ tầng giao thông được đầu tư xây dựng mạnh mẽ. Phân khúc này sẽ có tốc độ phát triển nhanh ngay từ quý I/2022, nhất là tại khu vực phía Bắc như: Hải Phòng, Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Lạng Sơn…
Trước dự báo trên, câu hỏi được đặt ra đâu là nguyên nhân khiến bất động sản công nghiệp phát triển tốt trong bối cảnh dịch bệnh trong hai năm 2020-2021.
Bất động sản ven khu công nghiệp hấp dẫn nhà đầu tư
Giải đáp vấn đề này tại buổi talkshow “Có hẹn với chuyên gia bất động sản” của Batdongsan.com.vn, ông Huỳnh Phước Nghĩa - Phó viện trưởng Viện Đổi mới Sáng tạo, trường ĐH Kinh Tế TP.HCM chia sẻ: “Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản công nghiệp có khoảng 380 khu công nghiệp, đâu đó khoảng 120.000 ha đất sử dụng cho khu công nghiệp. Với độ lớn đó so với quy mô nền kinh tế Việt Nam thì chúng ta thấy nó chưa đầy đủ, chưa đáp ứng được hết. Dự kiến trong 10 năm tới, cần nhiều các khu công nghiệp hơn để phục vụ cho phát triển công nghiệp.
Thứ 2, trước khi Covid-19, có sự dịch chuyển đầu tư từ các doanh nghiệp ở Trung Quốc và một số nền kinh tế sang tìm kiếm một số khu vực, khu công nghiệp phù hợp, có nền tảng chi phí đầu vào cũng như chi phí phù hợp sản xuất.
Do đó, trong 3 năm qua, Việt Nam đón đầu sự dịch chuyển này. Trước năm 2016, tỷ lệ lấp đầy trong khoảng 55-60%, nhưng 3 năm qua, tỷ lệ lấp đầy lên đến 75-80%, thậm chí có những tỉnh lấp đầy hoàn toàn.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa - Phó viện trưởng Viện Đổi mới Sáng tạo, trường ĐH Kinh Tế TP.HCM
Thứ 3, Việt Nam hiện nay có chiến lược phát triển khu công nghiệp, đặc biệt phát triển khu công nghiệp theo khuynh hướng mới như: Công nghiệp đô thị, khu công nghiệp gắn liền với sinh thái… Những xu hướng, loại hình khu công nghiệp nói chung như vậy đang được xem xét đầu tư ở những khu vực mới trong các thành phố hoặc khu có tiềm năng phát triển công nghiệp. Chính điều này tiệm cận với xu hướng phát triển công nghiệp thế giới.
Thứ 4, Việt Nam có những điều kiện nền tảng để phát triển khu công nghiệp, đặc biệt thu hút các nhà đầu tư nước ngoài trong điều kiện phát triển kinh tế. Ví dụ các khía cạnh như: chi phí, kết nối đô thị, kết nối hạ tầng hay những điều chỉnh về quy mô dịch vụ khu công nghiệp… có những chuyển biến tích cực tạo sự hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước.
Thứ 5, việc tái cấu trúc các ngành công nghiệp chủ lực của Việt Nam để thu hút FDI. Việt Nam ưu tiên và kêu gọi đầu tư những loại hình công nghiệp, công nghiệp mới ít hại môi trường hơn, công nghiệp khuyến khích phát triển chuỗi giá trị và hệ sinh thái.
Những điểm trên làm cho bức tranh phát triển khu công nghiệp Việt Nam trong 2 năm qua hấp dẫn. Dự báo trong 5, 10 năm tới, bất động sản công nghiệp vẫn còn rất nhiều tiềm năng”.
Đồng quan điểm, ông Võ Văn Mười – Tổng giám đốc CTCP Bất động sản Kim Thịnh Phát cũng nhận định: “Bất động sản công nghiệp là một trong những loại hình rất tiềm năng trong thời gian tới. Đặc biệt, Việt Nam có lợi thế lớn trong việc thu hút chuỗi cung ứng”.
Bên cạnh đó, ông Mười cho biết: “Theo chu kỳ bất động sản trong giai đoạn qua, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự, đất nền đã phát triển mạnh, giá trị đã tăng đâu đó 3-5 lần, thậm chí có khu vực giá trị bất động sản tăng đến trên dưới 10 lần.
Thời điểm 2013-2019 đã phát triển, sau năm 2019 do tác động Covid-19 đã chậm lại và hai năm gần đây, thị trường bất động sản đã có những tác động nhưng tác động không lớn. Chính vì vậy, thị trường cần một làn sóng mới - một loại hình bất động sản tạo ra dòng tiền hoặc bất động sản tạo ra công ăn việc làm cho người sở hữu bất động sản đó.
Và, bất động sản ăn theo khu công nghiệp gần như trở thành một làn sóng như vậy. Bất động sản công nghiệp phát triển đến đâu thì bất động sản vùng ven theo khu công nghiệp phát triển như thế và còn có xu hướng phát triển hơn. Tuy nhiên, bất động sản ven khu công nghiệp đang trong thời điểm hình thành, chưa có bài bản, xu hướng phát triển rõ ràng”.
Ông Mười nhấn mạnh, trong giai đoạn năm 2020-2021, nhiều nhà đầu tư đã thắng lớn từ bất động sản ven khu công nghiệp bởi bất động sản công nghiệp phát triển kéo theo bất động sản ven khu công nghiệp phát triển tích cực.
