Cách đây 10 năm, giá nhà ở xã hội tại Hà Nội chỉ dưới 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, từ năm 2023 đến nay, giá nhà dành cho người thu nhập thấp liên tục tăng.
Ảnh minh họa: Internet
Điển hình, BIC Việt Nam - chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh (tên thương mại là Rice City Long Châu) đã công bố giá bán “tạm tính” từ 26-27 triệu đồng/m2. Đến thời điểm hiện tại, đây là mức giá cao nhất được ghi nhận đối với dự án nhà ở xã hội, đồng thời cũng là mức chưa từng có trong lịch sử phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam.
Trước đó, dự án nhà ở xã hội ở Hạ Đình, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì (Hà Nội) có giá bán tạm tính là 25 triệu đồng/m2 cũng đã gây bất ngờ cho nhiều người quan tâm. Như vậy là chỉ sau khoảng 3 năm căn hộ thương mại có giá 25 triệu đồng/m2 biến mất khỏi thị trường, thì cũng là lúc giá nhà ở xã hội tại một số dự án tăng đột biến (tăng khoảng 10 triệu đồng/m2).
Một dự án khác ở huyện Mê Linh với 700 căn dự kiến có giá 21,2 triệu đồng/m2. Như vậy, so với khoảng giá phổ biến 13-17 triệu đồng/m2 trong giai đoạn trước đây, giá nhà ở xã hội hiện tại đã tăng đáng kể.
Giá bán nhà ở xã hội tăng cao khiến giấc mơ an cư của người thu nhập thấp càng xa vời. Với mức giá 25-27 triệu đồng/m2, một căn hộ 50m2 đã có giá 1,25-1,35 tỷ đồng. Như vậy, nhà ở xã hội đang dần trở thành “nhà ở thương mại giá rẻ", không còn phục vụ đúng đối tượng như mục tiêu ban đầu.
Theo các chuyên gia bất động sản, giá nhà ở xã hội tăng cũng gây áp lực lên xã hội và thị trường. Khi không đủ khả năng mua nhà ở xã hội, người thu nhập thấp sẽ phải tìm đến các phân khúc khác, góp phần tạo áp lực lên thị trường nhà ở thương mại giá rẻ và thị trường cho thuê, kéo các phân khúc này cũng tăng giá theo.
Lý giải về việc giá nhà ở xã hội mới ngày càng tăng, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho biết, giá nhà ở xã hội ngày càng tăng là do chi phí xây dựng, trong đó có vật liệu xây dựng và nhân công, tăng cao trong mấy năm qua.
Ngoài ra, đó là do việc thay đổi quy định tại Nghị định 100/2024 so với Nghị định 100/2015 trong cách tính lợi nhuận nhà ở xã hội và tính tiền thuế đất đối với 20% diện tích thương mại trong dự án nhà ở xã hội.
Nghị định 100/2015 quy định gộp lợi nhuận 20% phần thương mại trong dự án nhà ở xã hội, tổng lợi nhuận cả hai phần không quá 10% và 20% phần thương mại không phải nộp tiền thuế đất. Ví dụ, dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn có giá phê duyệt 19,5 triệu đồng/m2 là áp dụng theo Nghị định 100/2015, còn nếu áp dụng Nghị định 100/2024 sẽ có giá khoảng 27 triệu đồng/m2.
Hiện nay, áp dụng Nghị định 100/2024, phần nhà ở xã hội vẫn đảm bảo mức lợi nhuận 10%, nhưng lợi nhuận 20% ở phần thương mại hạch toán riêng và phải nộp tiền sử dụng đất.
Trong khi đó, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho rằng, dù dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng các chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Hà Nội rất cao.
Trong bối cảnh quỹ đất “sạch” ngày càng khan hiếm, chi phí để có được một khu đất đủ tiêu chuẩn triển khai dự án đã chiếm một phần lớn trong tổng mức đầu tư. Không chỉ vậy, giá vật liệu, chi phí nhân công tăng, chi phí tài chính (lãi vay)… được cộng dồn vào giá bán nhà.
Để khắc phục tình trạng trên, ông Nguyễn Quốc Anh đề xuất, cần có các gói tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, kiểm soát chi phí đầu vào, giúp giảm áp lực lên giá bán.
Ngoài ra, cần tiếp tục cải cách, rút gọn thủ tục, loại bỏ các rào cản không cần thiết để các dự án nhà ở xã hội được triển khai nhanh hơn, giảm chi phí cơ hội cho doanh nghiệp đầu tư.
Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê với giá rẻ, được quản lý chuyên nghiệp. Các dự án nhà ở xã hội được xây dựng ở các đô thị vệ tinh thay vì tập trung ở nội đô với giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng quá cao.
