Cụ thể, nguồn cung mới tại Hà Nội tập trung chủ yếu từ các dự án chung cư cao cấp ở phía Tây, đạt tổng cộng hơn 2.300 căn hộ chung cư và 30 căn nhà ở thấp tầng ghi nhận mở bán mới trong quý. So với cùng kỳ năm ngoái, lượng nguồn cung căn hộ bán mới tại Hà Nội trong quý 1/2024 đã tăng 11%.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE chi nhánh Hà Nội
Tuy nhiên, con số này vẫn chưa phục hồi về lại mức 3.000 - 4.000 căn mở bán mới trong quý đầu tiên của các năm 2021 và 2022 trước đó. Nguồn cung BĐS gắn liền với đất trong quý này duy trì ở mức thấp khi chỉ ghi nhận nguồn cung mới khiêm tốn từ một dự án mở bán đợt tiếp theo.
Trong khi đó, tại TP.HCM, chỉ có khoảng 500 căn hộ chung cư được chào bán ra thị trường, phần lớn vẫn là các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã chào bán từ năm 2023, trong đó chỉ có hơn 80 căn thuộc phân khúc cao cấp tại khu vực phía Nam thành phố. Đây cũng là số lượng căn hộ chào bán thấp nhất trong một quý trong khoảng 15 năm trở lại đây tại TP.HCM và chỉ bằng khoảng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.
Về thanh khoản, tỷ lệ hấp thụ chung cư tại Hà Nội cho thấy sự khả quan mặc dù phần lớn nguồn cung mới tập trung ra hàng vào cuối quý. Tổng số căn bán được trong Quý 1/2024 đạt hơn 2.000 căn chung cư, tương đương mức ghi nhận được tại quý 1 năm ngoái. Bên cạnh đó, thị trường BĐS gắn liền với đất ghi nhận bán được gần 300 căn, giảm 73% so với cùng kỳ năm ngoái.
Dù vậy, nhiều dự án mở bán quý này đang ghi nhận tỷ lệ bán tích cực, như một dự án chung cư ở quận Nam Từ Liêm mở bán mới gần 700 căn trong quý 1 nhưng đã đạt tỷ lệ bán khoảng 80%, hay một dự án thấp tầng tại Hà Đông mới mở bán vào cuối năm ngoái cũng đã bán hết gần 90% giỏ hàng. Tại TP.HCM, nguồn cung mới hạn chế đã dẫn tới số lượng căn hộ tiêu thụ cũng thấp so với cùng kỳ năm ngoái cũng như so với quý trước.
Cụ thể, tổng số căn hộ chung cư bán được trong quý 1/2024 tại thị trường TP.HCM là khoảng hơn 600 căn, giảm 74% so với quý 4/2023 nhưng vẫn nhiều hơn so với số lượng căn hộ mới được chào bán trong quý. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án chào bán trong quý 1/2024 đạt khoảng 80%, nhờ vào mức giá không có nhiều sự điều chỉnh so với các giai đoạn mở bán trước hoặc mức giá được đánh giá là phù hợp với mặt bằng chung của khu vực.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam.
Điểm sáng lớn nhất về diễn biến thị trường BĐS nhà ở trên thị trường sơ cấp tại hai miền trong quý này đến từ các dự án đang triển khai nhận đặt chỗ. Cụ thể tại Hà Nội, một dự án tại khu vực phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm đạt khoảng 4.500 đặt chỗ chỉ trong một quý, vượt hơn số lượng căn hộ dự kiến chào bán ban đầu.
Dự án này, cùng với nhiều dự án chung cư khác mở bán thời gian gần đây tại Hà Nội đang thu hút sự quan tâm lớn của không chỉ nhóm khách hàng phía Bắc mà còn từ các khách hàng ở TP.HCM, khi mà mặt bằng giá chung cư ở Hà Nội hiện được đánh giá hấp dẫn hơn TP.HCM.
Bên cạnh đó, một dự án đại đô thị khác tại khu vực Thủy Nguyên, Hải Phòng cũng đang ghi nhận tỷ lệ bán hơn 60% các căn thấp tầng mặc dù mới chỉ mở bán từ đầu tháng 3/2024.
Tại TP.HCM, một dự án chung cư phân khúc hạng sang tại khu vực đại lộ Mai Chí Thọ, quận 2 cũng có lượng đặt chỗ tương đối khả quan với mức giá chào bán từ 125 triệu đồng/m2 trở lên.
Tại khu vực phía Nam nói chung, tỉnh Bình Dương là địa phương nổi bật có nhiều hoạt động chào bán tích cực và có lượng giao dịch sôi động. Một dự án nhà xây sẵn mới tại Thành phố mới Bình Dương đã có lượng đặt chỗ khoảng hơn 300 căn sau một tháng nhận đặt chỗ, cùng nhiều dự án chung cư mới được ra mắt với các chính sách bán hàng hấp dẫn. Đây là các dấu hiệu cho thấy thị trường trong quý 2/2024 dự kiến sẽ sôi động hơn.
Về mặt bằng giá, giá bán BĐS nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM quý này ghi nhận những diễn biến trái chiều. Tại thị trường chung cư, giá bán trung bình các dự án tại Hà Nội ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh trong ba tháng đầu năm nay và đang dần tiệm cận mức giá tại TP.HCM.
Trong khi đó, mặt bằng giá chung cư ở TP.HCM lại không có sự thay đổi. Tại thời điểm cuối quý 1/2024, giá sơ cấp chung cư TP.HCM đạt mức 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục duy trì các chính sách bán hàng cũng như chính sách thanh toán tương đối hấp dẫn để có thể tăng tính thanh khoản cho sản phẩm.
Trái ngược với diễn biến giá bán ở TP.HCM, tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội lên cao. Giá bán sơ cấp trung bình hiện đạt 56 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 5% theo quý và 19% theo năm.
Quý này đã ghi nhận mức chênh lệch giữa giá sơ cấp chung cư ở TP.HCM so với Hà Nội thu hẹp đáng kể. Từ mức 35% ghi nhận được cuối năm 2022, đến nay giá sơ cấp TP.HCM chỉ còn cao hơn giá sơ cấp trung bình của Hà Nội khoảng 10%.
Báo cáo của CBRE cho thấy giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý này ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2. Mức tăng trưởng mạnh ghi nhận ở hầu khắp các quận ở Hà Nội, và tập trung ở các quận phía Tây nơi nguồn cung hiện hữu dồi dào và dân cư đông đúc.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE chi nhánh Hà Nội, nhận định: "Sự quan tâm dành cho các sản phẩm chung cư tại Hà Nội đang gia tăng. Trước bối cảnh hạn chế nguồn cung ở TP.HCM, trong khi đó thị trường biệt thự và liền kề Hà Nội tạm thời chưa có nhiều diễn biến sau giai đoạn 2021 - 2022 bùng nổ đã thôi thúc một bộ phận các nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư sang các dự án chung cư, đặc biệt tại Hà Nội".
Tại thị trường nhà ở gắn liền với đất, giá bán sơ cấp ở Hà Nội tiếp tục tăng và đạt hơn 190 triệu đồng/m2. So với quý 4 năm ngoái, giá bán đã tăng 4%, chủ yếu do nguồn cung mới duy trì hạn chế và nguồn hàng sơ cấp của một dự án ở khu vực ngoại thành Hà Nội đã hết hàng.
Bên cạnh đó, giá bán thứ cấp đã bắt đầu tăng trở lại, đạt trung bình gần 160 triệu đồng/m2, tăng 1% theo quý. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá thứ cấp của thị trường nhà ở gắn liền với đất ghi nhận giảm nhẹ tại một số dự án xa trung tâm, trong khi các khu vực quận nội thành mức giá vẫn tương đối ổn định.
Theo CBRE, dự kiến cả năm 2024 Hà Nội sẽ ghi nhận thêm hơn 12.000 căn hộ chung cư mở bán mới, tăng gần 20% so với năm 2023. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp khiến giá sơ cấp tại Hà Nội năm 2024 vẫn sẽ neo ở mức cao và có thể tăng 10% theo năm.
Trong khi đó, mặt bằng giá bán thứ cấp chung cư sau thời gian hai năm qua có nhiều biến động được kỳ vọng dần ổn định trở lại do lượng nguồn cung mới dồi dào hơn trong các quý tới. Nguồn cung mới BĐS gắn liền với đất tại Hà Nội cả năm 2024 cũng dự kiến ghi nhận hơn 5.500 căn mở bán mới chủ yếu ở các khu đô thị quy mô lớn, góp phần khiến thị trường sôi động hơn và giá bán tiếp tục đà tăng.
Tại TP.HCM, với khoảng hơn 8.000 căn chung cư dự kiến mở bán mới trong năm 2024, giá sơ cấp chung cư tại TP.HCM dự kiến tăng ít hơn Hà Nội, chỉ tăng khoảng 3% theo năm trong năm 2024, góp phần thu hẹp khoảng cách giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội và TP.HCM.
Đối với thị trường nhà thấp tầng xây sẵn tại TP.HCM, với nguồn cung tương lai hạn chế, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Tây thành phố, giá bán thứ cấp cũng được dự đoán tăng 4% theo năm trong năm 2024.
Bà Nguyễn Hoài An cũng cho biết: "Thời điểm cuối quý 1/2024 đã ghi nhận nhiều dự án triển khai hoạt động đặt chỗ không chỉ tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM mà còn tại các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh và Bình Dương, báo hiệu thị trường trong thời gian tới bùng nổ hơn cả về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ.
Nguồn cung mới dồi dào hơn với vị trí tương đối tốt sẽ có khả năng thu hút dòng tiền của nhà đầu tư, khiến mặt bằng giá tại thị trường thứ cấp được kỳ vọng sẽ dần ổn định trở lại trong các quý tiếp theo sau thời gian tăng trưởng nóng vừa qua".
Về tổng quan về diễn biến thị trường năm 2024, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận xét: "Những dấu hiệu phục hồi của kinh tế Việt Nam cùng với các hoạt động của chính phủ nhằm thúc đẩy việc đưa Luật đất đai sửa đổi 2024 sớm đi vào hiệu lực đã góp phần củng cố tâm lý của cả nhà đầu tư tổ chức lẫn nhà đầu tư cá nhân trong thời gian vừa qua.
Năm 2024 được đánh giá là năm bản lề để thị trường có thể chuyển tiếp sang một giai đoạn phát triển mới lành mạnh và bền vững hơn. Các chủ thể tham gia thị trường năm 2024 sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ các chính sách mua nhà, chính sách thuê mặt bằng với nhiều ưu đãi hấp dẫn, giúp giảm thiểu chi phí đầu tư".
