Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (Vnrea), nhiều thập niên qua, Việt Nam đã phát triển thị trường BĐS theo mô hình quen thuộc: Đô thị - công nghiệp - thương mại bám dọc các trục quốc lộ, lan tỏa từ các vùng lõi nội địa, mở rộng theo chiều ngang trên nền quỹ đất thuận lợi; đóng góp mạnh cho tăng trưởng nền kinh tế quốc gia, nhưng hiện đã tiệm cận giới hạn. Nhất là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang phải đối mặt với áp lực hạ tầng nặng nề, từ ùn tắc đến ngập úng, thiếu không gian xanh, ô nhiễm môi trường, sự suy giảm khả năng mở rộng không gian đô thị.
Ảnh minh họa
Sự cạn kiệt quỹ đất thuận lợi, chi phí hạ tầng gia tăng, áp lực dân số và các tác động nghiêm trọng của biến đổi khí hậu đặt ra bài toán mới: Nếu tiếp tục phát triển theo tư duy cũ, Việt Nam sẽ không thể tạo ra những “động lực tăng trưởng thế hệ mới” trong giai đoạn 2025 - 2045. Trong bối cảnh đó, biển nổi lên như một không gian chiến lược, với hơn 3.260km đường bờ biển cộng vô số đảo, bán đảo, cửa sông, vịnh nước sâu, hệ sinh thái đặc hữu, Việt Nam có một tài nguyên biển phong phú, nhưng chưa được khai mở đúng hướng, đúng tầm, để tăng giá trị thương mại toàn cầu và mở ra cơ hội nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.
Đặc biệt, vành đai biển phía Nam Việt Nam đang hội tụ các yếu tố lý tưởng để hình thành siêu đô thị biển chuẩn quốc tế: Vị trí địa kinh tế chiến lược: Kết nối trực tiếp với trục hàng hải quốc tế, gần thị trường gần 700 triệu dân ASEAN; Cảng Cái Mép - Thị Vải: Một trong 10 cảng hiệu suất cao nhất thế giới, có thể đón tàu mẹ đi thẳng Mỹ - châu Âu; Tam giác phát triển: Bình Dương (cũ) là trung tâm công nghiệp công nghệ cao, TP.HCM là trung tâm tài chính - dịch vụ quốc gia, Cần Giờ là cửa biển chiến lược, sở hữu rừng ngập mặn UNESCO công nhận.
Khi kết hợp các lợi thế này trong một kiến trúc phát triển thống nhất, Việt Nam hoàn toàn có thể kiến tạo siêu đô thị biển với GDP vùng từ 700-1.000 tỷ USD vào năm 2050, trở thành “cực tăng trưởng thế kỷ” tương tác mạnh mẽ với Singapore, Seoul, Tokyo.
Để lộ trình hình thành siêu đô thị biển TP.HCM - Đông Nam Bộ trở thành hiện thực, Việt Nam phải tạo ra 4 đột phá mang tính nền tảng.
Trước hết là đột phá thể chế, với yêu cầu xây dựng khung pháp lý vượt trội, đủ khả năng tháo bỏ những rào cản của hệ thống pháp luật hiện hành vốn được thiết kế cho mô hình đô thị truyền thống. Một đạo luật mới cùng cơ chế điều phối vùng mạnh sẽ là tiền đề để triển khai các mô hình quản trị hiện đại, ra quyết định nhanh và tạo không gian thử nghiệm thể chế (sandbox) cho các lĩnh vực biển, tài chính, logistics và công nghệ.
Thứ hai,là đột phá hạ tầng, bởi siêu đô thị biển chỉ có thể vận hành khi có hệ thống kết nối liên vùng đồng bộ. Những công trình như cầu Cần Giờ, tuyến ven biển Cần Giờ - Vũng Tàu - Cái Mép - Thị Vải, các tuyến metro cao tốc, mạng lưới giao thông thủy và hệ thống cảng thông minh đóng vai trò xương sống, gắn kết biển, đô thị, cảng, công nghiệp thành một thể thống nhất.
Đột phá thứ ba là tài chính, đòi hỏi Việt Nam phải huy động được dòng vốn xanh, vốn quốc tế và nguồn lực tư nhân thông qua các mô hình PPP linh hoạt, cơ chế trái phiếu biển - trái phiếu xanh và các công cụ tài chính đổi mới. Không có nguồn lực tài chính dồi dào, nhất là từ các định chế quốc tế như ADB, WB, IFC, AIIB hay các quỹ khí hậu, siêu đô thị biển khó có thể đạt quy mô và tốc độ như kỳ vọng.
Cuối cùng,đột phá công nghệ chính là linh hồn của mô hình phát triển mới. Siêu đô thị biển của Việt Nam phải được vận hành bằng công nghệ từ Digital Twin giúp mô phỏng và quản trị đô thị theo thời gian thực, đến AI tối ưu giao thông - năng lượng - cấp thoát nước, và các công nghệ như cảm biến biển, cảng thông minh, logistics 4.0 hay giao thông tự hành. Khi công nghệ trở thành năng lực vận hành cốt lõi, siêu đô thị biển sẽ đạt được khả năng chống chịu cao, phát triển xanh và hiệu suất kinh tế vượt trội.
