Giao dịch căn hộ thứ cấp lao dốc, thị trường Hà Nội bước vào giai đoạn "thanh lọc"

Theo báo cáo thị trường mới nhất từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội trong tháng 11/2025 đã chính thức bước vào giai đoạn điều chỉnh. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng, giảm 18% so với tháng 10. Tuy nhiên, mức thanh khoản này vẫn cao hơn mức trung bình của cả năm 2025, cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu dù tâm lý thận trọng đang lên ngôi.

Sự sụt giảm không diễn ra đồng loạt mà có sự phân hóa mạnh. Cụ thể, phân khúc căn hộ thứ cấp chịu tác động lớn nhất với khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng trước. Trong khi đó, phân khúc thổ cư và nhà thấp tầng ghi nhận mức giảm nhẹ hơn, khoảng 10%. Mặc dù vậy, căn hộ cao tầng vẫn đóng vai trò trụ cột khi chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch và tiếp tục dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ 6 liên tiếp.

Sự điều chỉnh tập trung chủ yếu tại những khu vực có mức độ đầu cơ cao. Hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City ghi nhận mức sụt giảm thanh khoản rõ rệt, với khoảng 880 và 310 giao dịch, tương ứng giảm tới 40% so với tháng 10. Ngược lại, nhóm các dự án còn lại duy trì nhịp giao dịch khá ổn định, chỉ giảm nhẹ khoảng 4%.

Theo One Mount Group, diễn biến này cho thấy thị trường không suy yếu trên diện rộng mà đang bước vào giai đoạn “thanh lọc cục bộ”, tập trung chủ yếu ở những khu vực có mức độ đầu cơ cao, giá tăng nhanh trong thời gian ngắn.

“Sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm, thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc. Áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10, cùng với đà chững lại của giá chuyển nhượng, đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, dẫn tới làn sóng rút lui của các nhà đầu tư ngắn hạn”, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, nhận định.

Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến diễn biến thị trường tháng 11 là sự thay đổi của môi trường lãi suất. Trong tháng này, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8 – 1,2 điểm phần trăm, đưa mức lãi suất bình quân lên khoảng 5,64%/năm.

Thực tế, từ tháng 7 đến tháng 10/2025, giá chào bán tại Vinhomes Ocean Park đã tăng khoảng 22%, đạt mức trung bình 77 triệu đồng/m²; Vinhomes Smart City tăng 14%, lên khoảng 98 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sang tháng 11, giá gần như đi ngang, chỉ tăng nhẹ 0,8% so với tháng trước. Diễn biến này cho thấy mặt bằng giá đã chạm vùng kháng cự ngắn hạn và cần thêm thời gian để thị trường hấp thụ.

Ở chiều ngược lại, nhóm các dự án nội đô và khu dân cư ổn định lại ghi nhận tín hiệu tích cực hơn. Trong tháng 11, nhóm này đạt khoảng 1.960 giao dịch, chỉ giảm 3% so với tháng 10. Ngoại trừ một số dự án đặc thù, giá tại top 10 dự án có thanh khoản cao nhất vẫn tăng 4 – 5%, đạt mức bình quân khoảng 80 triệu đồng/m².

Nhìn về trung hạn, giới chuyên gia cho rằng nhịp điều chỉnh cuối năm 2025 mang tính kỹ thuật và cần thiết. Dữ liệu lịch sử cho thấy thị trường năm 2024 cũng từng trải qua giai đoạn điều chỉnh vào cuối năm, kéo dài đến hết quý I/2025 trước khi bứt phá trở lại trong quý II – III.

Theo ông Trần Minh Tiến, kịch bản tương tự có thể lặp lại trong năm 2026 nhưng với cấu trúc thị trường lành mạnh hơn. “Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn sẽ tiếp tục thu hẹp vai trò, thị trường được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư dài hạn. Mức độ phụ thuộc vào đòn bẩy ngân hàng giảm rõ rệt, giúp thanh khoản vận hành bền vững và ổn định hơn trong chu kỳ mới”, ông Tiến đánh giá.

Theo dự báo của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội năm 2026 có thể đạt 37.000 – 38.000 giao dịch, tăng khoảng 4,5% so với năm 2025. Trong đó, hai đại đô thị của Vinhomes được kỳ vọng tăng trưởng nhẹ và tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường chuyển nhượng căn hộ cao tầng.