Quy mô hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh

Là năm chứng kiến sự “bùng nổ” của nguồn cung, nhờ việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, giá trị hàng tồn kho của nhóm doanh nghiệp phát triển nhà ở đã tăng lên rất mạnh chỉ trong 9 tháng. Tính đến cuối quý III/2025, tổng giá trị hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng mạnh lên gần 499 ngàn tỷ đồng, mức cao nhất từ trước đến nay và tăng 26% so với đầu năm.

Novaland (NVL) tiếp tục chiếm vị trí dẫn đầu khi ghi nhận tồn kho gần 152,3 ngàn tỷ đồng, tăng 4% và chiếm tới 31% tổng tồn kho toàn ngành. Trong đó, hơn 145 ngàn tỷ đồng thuộc nhóm bất động sản để bán đang xây dựng, còn lại hơn 7,3 ngàn tỷ đồng là các sản phẩm đã hoàn thiện. Dù không công bố chi tiết, nhiều khả năng lượng tồn kho lớn này nằm tại các đại dự án như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và Aqua City.

Tại thời điểm 30/9/2025, Novaland đã dùng phần lớn lượng tồn kho làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay hơn 61,7 ngàn tỷ đồng. Tổng nợ vay tài chính của doanh nghiệp đạt gần 64,3 ngàn tỷ đồng, tăng hơn 2,6 ngàn tỷ đồng so với đầu năm.

Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, Kinh Bắc (KBC) lần đầu vươn lên dẫn đầu với tồn kho hơn 25 ngàn tỷ đồng, tăng 81%. Mức tăng mạnh chủ yếu đến từ dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát, tăng 92% lên hơn 16,2 ngàn tỷ đồng, cùng với KCN Lộc Giang tăng gần 25 lần lên hơn 1,4 ngàn tỷ đồng. Xếp sau là Becamex IDC (BCM) với hơn 22,2 ngàn tỷ đồng tồn kho, tăng 5%, chủ yếu từ chi phí xây dựng hạ tầng, giải phóng mặt bằng và quyền sử dụng đất.

Một số doanh nghiệp khác có tồn kho trên 10 ngàn tỷ đồng có thể kể tới như: Nhà Khang Điền (KDH) gần 23,1 ngàn tỷ đồng, tăng 4%; Nam Long (NLG) hơn 17,8 ngàn tỷ đồng, giảm 1%; Phát Đạt (PDR): gần 15 ngàn tỷ đồng, tăng 6%; Đất Xanh (DXG) hơn 14,6 ngàn tỷ đồng, tăng 9%.

Cuối quý III, thị trường cũng ghi nhận 17 doanh nghiệp bất động sản mà hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, phần lớn là nhóm bất động sản nhà ở.

Trong đó, Bất động sản HUDLAND (HNX: HLD) đứng đầu danh sách khi chiếm tới 89% tổng tài sản, với tồn kho hơn 2.1 ngàn tỷ đồng, tăng 16% so với đầu năm.

Tồn kho của Regal Group (UPCoM: RGG) hơn 3.6 ngàn tỷ đồng, tăng 4%, chiếm 69% nguồn vốn. Bất động sản Taseco (HOSE: TAL) chiếm 55%, tương đương gần 7.3 ngàn tỷ đồng, tăng 78%. SJ Group (HOSE: SJS) cũng nằm trong nhóm này với gần 4.4 ngàn tỷ đồng tồn kho, chiếm 54% tổng tài sản, tăng 4%.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp có hàng tồn kho tăng, giảm đột biến. Ở nhóm tăng, Địa ốc Sacom (UPCoM: SLD) ghi nhận hàng tồn kho hơn 9 tỷ đồng, gấp hơn 200 lần đầu năm, do chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tăng cao. Bất động sản Văn Phú (HOSE: VPI) tồn kho hơn 5.4 ngàn tỷ đồng, tăng 84%, do chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại dự án Vlasta Thủy Nguyên tăng lên hơn 3.6 ngàn tỷ đồng, tăng 82%.

Trái ngược, ở nhóm giảm, đáng chú ý là Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (HOSE: NHA) có tồn kho giảm 56%, về còn gần 41 tỷ đồng, do ghi nhận giảm chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, quý III ghi nhận hơn 136,6 ngàn giao dịch bất động sản trên toàn quốc, bằng 87% so với quý trước và 97% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 32,1 ngàn giao dịch căn hộ và nhà riêng được thực hiện, giảm 16% so với cùng kỳ.

Tồn kho bất động sản tại các dự án hơn 26,7 ngàn căn/nền; trong đó, chung cư hơn 6,3 ngàn căn, nhà ở riêng lẻ hơn 12,3 ngàn căn và đất nền gần 8,1 ngàn nền. So với quý II/2025, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng 37%, trong khi đất nền giảm 31%.