"Vắng bóng" dòng căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn

Trong báo cáo công bố mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tiếp tục cảnh báo tính trạng mất cân đối cung - cầu sản phẩm căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản.

Báo cáo nêu rõ, hiện căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đã "tuyệt chủng" tại Hà Nội và TP.HCM trong vài năm qua và khó có khả năng xuất hiện trở lại, trong khi các dự án liên tục hướng tới phân khúc cao cấp, hạng sang vẫn liên tục được đưa ra thị trường.

Dòng căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 không còn xuất hiện tại các đô thị lớn.

Tại thị trường Hà Nội, trước khi biến mất, tỷ trọng nhà ở bình dân đã suy giảm từ từ. Cụ thể, năm 2018, nhà ở bình dân mở bán mới tại Hà Nội đạt mức 35%, đến năm 2019, giảm xuống 20% và chỉ còn 12% vào năm 2020. Nguồn cung nhà ở bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm chỉ còn khoảng 4% vào các năm 2021, 2022, và biến mất trong năm 2024.

Tại TP.HCM, kể từ 2018, tỷ trọng nhà ở bình dân giảm mạnh. Nếu năm 2018, nhà ở bình dân tại TP.HCM còn chiếm 20% thì đến năm 2020 chỉ còn 0,5% và biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Cho đến 9 tháng năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TPHCM trong 9 tháng năm 2024 có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Mặc dù mức giá tăng cao, các dự án mở bán mới hay có đợt ra hàng mới đều đạt tỉ lệ bán rất tốt bởi nhu cầu mua căn hộ, cả để ở và đầu tư, luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng. Một số dự án căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 99% ngay thời điểm chính thức mở bán.

Thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đại đa số người dân.

Nghiên cứu của VARS về mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án, tính đến quý 3/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở TP Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu VNĐ/m2, tăng 64,0% so với quý 2/2019.

Tương tự tại TP.HCM, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, tăng 30,6% so với kỳ gốc. Tại Đà Nẵng, chỉ số giá thị trường cũng đã tăng 46,2% trong quý 3, cao hơn mức tăng của TP.HCM, trong đó có hơn 50% nguồn cung mới trong quý 3 có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Về nguồn cung, VARS cho biết trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án bất động sản đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Theo VARS, nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.

Bên cạnh đó, mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn.

Cuối cùng, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Bởi nhu cầu về nhà ở cao cấp (gồm cả để ở và đầu tư) rất lớn, đến từ nhóm khách hàng có thu nhập cao đang gia tăng. Bên cạnh đó, nhu cầu còn đến từ người nước ngoài và Việt kiều, trên cơ sở hành lang pháp lý mới đã nới lỏng điều kiện sở hữu cho đối tượng này.

Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.