Giá chung cư cũ tại Hà Nội có dấu hiệu chững lại

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tính đến quý III/2024, trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý 2/2019. Giá bán bình quân ở TP.HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, tăng 30,6% so với quý 2/2019.

Có thể thấy, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục “neo" ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ. Bởi tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao.

Chuyên gia của VARS cho rằng, vừa qua giá chung cư Hà Nội và TP.HCM, kể cả phân khúc chung cư cũ, đã tăng quá cao, đến ngưỡng mà thị trường khó có thể hấp thụ được. Khi đó sẽ dẫn đến việc người mua và nhà đầu tư quay lưng, cung không gặp được cầu, thị trường ắt sẽ có sự điều chỉnh và giá buộc phải dừng tăng và có xu hướng hạ.

Về lý do giá căn hộ cũ đi ngang ở mức cao, các chuyên gia cho rằng vấn đề của thị trường nằm ở nguồn cung khi không có sản phẩm mới ở phân khúc trung cấp được xây mới.

Thị trường không có sản phẩm căn hộ giá trung bình mới, do đó chung cư cũ ăn theo những sản phẩm cao cấp tăng giá theo. Thậm chí, những căn hộ sử dụng 7 năm - 10 năm cũng tăng giá chóng mặt.

Theo nhiều chuyên gia, đợt "sốt" chung cư tại Hà Nội vừa qua giống như "mưa dông mùa hè" sẽ diễn ra trong thời gian rất ngắn. Trong khi hầu hết phân khúc khó khăn, sản phẩm chung cư dễ dàng bị "đẩy giá" nhờ nhu cầu ở thực lớn, nguồn cung ít.

Chung cư cũ giảm nhiệt, do tâm lý mua vì FOMO (sợ bị bỏ lỡ) của người dân đã được trấn an sau một giai đoạn phân khúc này liên tục tăng giá. Người mua chuyển sang nghe ngóng, chờ thị trường "qua đỉnh". Người bán cũng quan sát, điều chỉnh giá kỳ vọng. 

Hiện tại, tâm lý "sẵn sàng chốt cọc vào tiền ngay" đã giảm bởi người dân nhận ra giá nhiều dự án không đi đôi với chất lượng sản phẩm. Nhiều tháng qua, một số dự án bị đẩy giá vượt quá giá trị thực tế.

Savills Hà Nội nhận định, tình trạng khát nguồn cung, nguyên nhân chính của đà tăng chung cư vừa qua, sẽ được cải thiện khi các Luật Đất đai 2024, Kinh doanh bất động sản 2024, Nhà ở 2023 "ngấm dần" vào thị trường.